Verkehrswert nach §194 BauGB
Ein Gutachten nach §194 BauGB ermittelt mittels besonderer Sachkunde, Fachwissen und Erfahrung des Sachverständigen den Verkehrswert = Marktwert einer Immobilie.
Der Verkehrswert nach §194 BauGB ist wie folgt definiert :
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."
Mit anderen Worten : Der Verkehrswert wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale an einem definierten Stichtag zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.
Ein Verkehrswertgutachten hat bestimmte formale Bedingungen zu erfüllen und soll es einem fremden, nicht sachkundigen Dritten (z.B. Gericht, Finanzamt, Betreuer, Ersteigerer) erlauben, sich ein vollumfängliches Bild der Immobilie und ihres Werts machen zu können. Es ist z.B. in folgenden Fällen erforderlich:
- Bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über den Wert einer Immobilie für die Bemessung der Erbschafts- oder Schenkungssteuer (sog. „Nachweis des niederen gemeinen Werts nach §198 BewG“ durch einen zertifizierten Sachverständigen);
- Bei Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt über eine angemessene Aufteilung eines Immobilienkaufpreises in den (abschreibungsfähigen) Gebäudewertanteil und den Bodenwertanteil;
- Bei Erbauseinandersetzungen von Erbengemeinschaften;
- Bei Scheidungsauseinandersetzungen und Zugewinnfragen;
- In Betreuungsverfahren benötigen Betreuer und das Betreuungsgericht im Falle von Immobilienveräußerungen ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen.
- Bei Zwangsversteigerungen (Vollstreckungsversteigerung oder Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft) beauftragen Gerichte nach §74a ZVG die Verkehrswertermittlung als Grundlage ihrer Wertfestsetzung.
Wie wir dazu vorgehen und welche Unterlagen benötigt werden, erfahren Sie hier
Ob in Ihrem persönlichen Fall ein voll umfängliches Gutachten unter Berücksichtigung aller formalen Vorschriften erforderlich ist, oder ggf. auch eine geraffte Version ausreichend sein könnte, können wir gerne in einem persönlichen Telefonat klären. Mehr lesen
Der Verkehrswert ist nach §6 Abs. 1 ImmoWertV aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu einem bestimmten Zeitpunkt (= Wertermittlungsstichtag) zu bemessen.
In der Fachliteratur wird immer wieder daran erinnert, dass der Verkehrswert trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Vorschriften und einer weit entwickelten Wertermittlungslehre keine mathematisch exakt ermittelbare Größe ist. Die Verkehrswertermittlung kommt des halb nicht ohne Elemente der Schätzung aus, wobei nach Rechtsprechung eine Genauigkeitsmarge von bis zu +/- 30% des ermittelten Verkehrswerts akzeptiert werden muß.
Gemäß §8 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV), einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17-20), das Sachwertverfahren (§§21 -23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen Das oder die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens haben sich die Verfahrenswahl als auch die Verfahrensgrundsätze den Verhältnissen des Grundstücksmarktes zu unterwerfen. Es ist also aus den Marktgegebenheiten abzuleiten, welches oder welche Verfahren angewendet werden.
