Verkehrswert nach §194 BauGB

Der Verkehrswert nach §194 BauGB ist wie folgt definiert :
"Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten, den tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre."

Der Verkehrswert, wie er in §194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises.

Der Verkehrswert ist nach §8 Abs. 1 ImmoWertV aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt zu einem bestimmten Zeitpunkt (= Wertermittlungsstichtag) zu bemessen.
In der Fachliteratur wird immer wieder daran erinnert, dass der Verkehrswert trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Vorschriften und einer weit entwickelten Wertermittlungslehre keine mathematisch exakt ermittelbare Größe ist. Die Verkehrswertermittlung kommt des halb nicht ohne Elemente der Schätzung aus, wobei nach Rechtsprechung eine Genauigkeitsmarge von bis zu +/- 30% des ermittelten Verkehrswerts akzeptiert werden muß.


Gemäß §8 ImmoWertV sind zur Wertermittlung das Vergleichswertverfahren (§15 ImmoWertV), einschließlich des Verfahrens zur Bodenwertermittlung (§16 ImmoWertV), das Ertragswertverfahren (§§ 17-20), das Sachwertverfahren (§§21 -23) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen Das oder die Verfahren sind nach der Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls, insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten zu wählen; die Wahl ist zu begründen. Bei der Wahl des Wertermittlungsverfahrens haben sich die Verfahrenswahl als auch die Verfahrensgrundsätze den Verhältnissen des Grundstücksmarktes zu unterwerfen. Es ist also aus den Marktgegebenheiten abzuleiten, welches oder welche Verfahren angewendet werden.

 

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