Wertermittlungsverfahren nach ImmoWertV

In der Immobilien - Wertermittlungsverordnung sind im Wesentlichen die drei klassischen  Verfahren geregelt: Das Vergleichswert-, das Ertragswert- und das Sachwertverfahren.

Weitere Verfahren, wie z. b. das Discounted Cash Flow Verfahren, welches bei Investitionsanalysen zur Ermittlung  des Investitionswerts zum Einsatz kommen kann, oder das Extraktionsverfahren runden das Spektrum der gebräuchlichen Verfahren ab.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren ist das Regelverfahren für die Wertermittlung, wenn - wie bei unbebauten Grundstücken oder Eigentumswohnungen- sich der Grundstücksmarkt an Vergleichspreisen orientiert. Zur Ableitung des Verkehrswertes werden tatsächlich realisierte Kaufpreise solcher Grundstücke oder Eigentumswohnungen herangezogen, die hinsichtlich ihrer wertbeeinflussenden Faktoren hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Die Vergleichspreise werden nach sachverständiger Auswahl gegen Gebühr aus der Kaufpreissammlung des zuständigen Gutachterausschusses ermittelt. Dabei kommt es sehr auf die Erfahrung und die Ortskenntnis des Sachverständigen an, um die Vergleichsfälle angemessen würdigen, d.h.  ggf. mit sachgerechten Zu- oder Abschlägen korrigieren zu können.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren ist für die Verkehrswertermittlung von Objekten geeignet, bei welchen Renditeüberlegungen, d.h. die Verzinsung des investierten Kapitals bei der Preisbildung im Vordergrund steht. Vorzugsweise wird dieses Verfahren bei Mehrfamilienwohnhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern, Bürogebäuden oder sonstigen Gewerbeobjekten, aber auch bei Eigentumswohnungen angewandt. Der Ertragswert ermittelt sich aus dem Barwert (oder „Gegenwartswert“) aller zukünftigen Erträge.

Grundlage der Ertragswertermittlung sind die §§ 17-20 der ImmoWertV.

Der Ertragswert setzt sich zusammen aus
- dem Bodenwert,
- den Reinerträgen und
- dem Barwertfaktor (unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer und des marktorientierten Liegenschaftszinssatzes).

Der am Wertermittlungsstichtag marktüblich zu erzielende Reinertrag des Objekts wird dabei über dessen Restnutzungsdauer mithilfe des finanzmathematischen Vervielfältigers (Barwertfaktor für die Kapitalisierung) kapitalisiert. Die Kapitalisierung erfolgt aufgrund eines speziellen Liegenschaftszinssatzes, mit dem die allgemeinen, vom Grundstücksmarkt erwarteten Ertrags- und Wertentwicklungen berücksichtigt werden. Dieser Liegenschaftszinssatz ist damit auch als Maß für das mit einer Immobilie verbundene Risiko zu interpretieren.
Neben dem kapitalisierten Reinertrag ist zusätzlich der Bodenwert zu berücksichtigen.
Der so ermittelte Ertragswert ist zunächst vorläufiger Natur. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Marktanpassung) sowie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. ein Instandhaltungsstau, Rechte am Grundstück etc.; s. §8Abs. 3 ImmoWertV) müssen ggf. gesondert berücksichtigt werden.

Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren wird der Sachwert der Immobilie als Ersatzbeschaffungswert der baulichen und sonstigen Anlagen( Herstellungskosten der baulichen Anlage) zusammen mit dem Bodenwert ermittelt, wobei die altersbedingte Wertminderung sowie die besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale (8 Abs. 3 ImmoWertV), insbesondere Baumängel und Bauschäden sowie wirtschaftliche Wertminderungen und Werterhöhungen zusätzlich berücksichtigt werden müssen. Die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt sind insbesondere durch die Anwendung von Sachwertfaktoren (§14 Abs. 2 Nummer 1) zu berücksichtigen. Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (z.B. ein Instandhaltungsstau, Rechte am Grundstück etc.; s. §8Abs. 3 ImmoWertV) müssen auch hier ggf. gesondert berücksichtigt werden.
Es eignet sich insbesondere für Objekte, die überwiegend unter dem Aspekt der Eigennutzung (also z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser) gehandelt werden.

Kontakt

Sachverständigenbüro Dr. Schmid

Schulstr. 68
82166 Gräfelfing

Tel.: 089 8208 6826
Fax: 089 8966 9027
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