Immobilien sind so vielfältig wie menschliche Wohn- und Nutzungsbedürfnisse. Deshalb ist deren Verkehrswert das Ergebnis ihrer individuellen Merkmale.
Es gibt eine Vielzahl unterschiedlicher immobilienwirtschaftlicher Bewertungsobjekte, welche bewertet werden können:
So werden bspw. unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen (auch wenn sie eigen genutzt werden) und auch manche Haustypen (Reihenhäuser und Doppelhäuser) mit Hilfe des Ertragswertverfahrens und / oder des Ertragswertverfahrens bewertet.
Renditeobjekte wie Mehrfamilienhäuser, gemischt genutzte Objekte, Büro- und Gewerbeimmobilien sowie Spezialimmobilien werden aufgrund der bei ihnen vorherrschenden wirtschaftlichen Aspekte in der Regel im Ertragswertverfahren bewertet.
Immobilien, die überwiegend unter dem Aspekt der Eigennutzung errichtet und berieben werden, wie Ein- und Zweifamilienhäuser werden dagegen vorzugsweise im Sachwertverfahren bewertet.
Maßgeblich für die Wahl des jeweils zur Anwendung kommenden Verfahrens sind die Art des Wertermittlungsobjekts unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäfstverkehr bestehenden Gepflogenheiten und der sonstigen Umstände des Einzelfalls , insbesondere der zur Verfügung stehenden Daten (§8 Abs. ImmoWertV).
Neben dem Typ des Wertermittlungsobjekts, seiner Lage, den tatsächlichen Eigenschaften und seiner sonstigen Beschaffenheit sind auch die rechtlichen Gegebenheiten in Form seines
- Entwicklungszustands (Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land),
- abgabenrechtlichen Zustands,
- Art und Maß der baulichen Nutzung (häufig anhand von Kennzahlen wie Geschoßfläche oder Grundfläche definiert) und
- wertbeeinflussenden Rechte und Belastungen
zu berücksichtigen.
Gerade letztere können in Form von dinglich gesicherten (d.h. im Grundbuch eingetragenen) Rechten und Belastungen den Verkehrswert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Bei Wohnimmobilien sind das häufig Belastungen wie Nießbrauch, Wohnungsrecht oder Wege- und Leitungsrechte. Erbbaurechte, Denkmalschutz-bestimmungen oder - aktuell, gerade im Stadtgebiet München zunehmend - Erhaltungssatzungen können bei der Wertermittlung im Einzelfall eine Rolle spielen.
