Immobilienbewertung von Rechten und Lasten
Die Bewertung eines Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhauses, einer Wohnung oder eines Gewerbeobjekts gehören zum Standardrepertoire der Immobilienbewertung. Komplizierter wird deren Bewertung dann, wenn rechtliche Belastungen vorliegen. Rechte und Belastungen können privatrechtlicher oder öffentlich-rechtlicher Natur sein.
Die privatrechtlichen Rechte und Belastungen sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) normiert. Dort wird unterschieden nach dem Grundeigentum, welches eine umfassende Herrschaft über ein Grundstück begründet und dessen Beschränkungen, welche der Nutzung des Grundeigentums Grenzen setzt. Grundeigentum und dessen Beschränkungen werden ins Grundbuch eingetragen. Sie finden die eingetragenen Rechte und Belastungen in Bayern in Abteilung II des Grundbuchs.
Zusätzlich können öffentlich-rechtliche Rechte und Belastungen den Verkehrswert eines Grundstücks beeinflussen . Dabei kann es sich um Baulasten handeln, welche Abstandsflächen, Stellplätze oder die Erschließung des Grundstücks besichern.
Nießbrauch, Erbbaurecht, Wegerecht.....
Welche Besonderheiten sind z.B. zu berücksichtigen, wenn das Bewertungsobjekt im Erbbaurecht steht, oder das zu bewertende Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet ist ? Welche Auswirkungen auf den Verkehrswert ergeben sind durch Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte? Wie beeinflusst ein Wegerecht oder ein Überbau den Verkehrswert eines Grundstücks ? Wie ermittelt man eine angemessene Entschädigung oder Rente für eine rechtliche Belastung ?
Auch Denkmalschutzauflagen können den Verkehrswert stark beeinflussen. Je nach Bundesland ist die Eintragung öffentlicher Rechte und Belastungen im Grundbuch unterschiedlich geregelt. In Bayern z.B. finden sich die meisten in Abteilung II des Grundbuchs (nicht aber z.B. eine Denkmalschutzauflage), in vielen anderen Bundesländern muß jedoch das separate Baulastenverzeichnis vom Sachverständigen eingesehen werden.
Nach den Vorschriften der ImmoWertV sind Rechte und Belastungen als Merkmale eines begünstigten oder belasteten Grundstücks zu berücksichtigen.
