Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?
Bei einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt auf gesetzlicher Grundlage nach einem festgelegten, "typisierenden Massenverfahren" den Grundbesitzwert ("gemeinen Wert") einer Immobilie. Das Bewertungsverfahren der Behörde basiert zwar auf den Daten der Gutachterausschüsse (z.B. den Bodenrichtwerten), berücksichtigt aber die tatsächlichen Lage-, Ausstattungs- oder Zustandsgegebenheiten der Immobilie nicht. Eine , sonst bei Gutachten unentbehrliche, Ortsbesichtigung findet nämlich nicht statt. D.h., bei der Berechnung des Verkehrswerts z.B. für ein Mietwohngrundstück geht das Finanzamt von typisierten Standards und Annahmen aus, die den Immobilienmarkt oft nicht objektgerecht abbilden. Somit entsteht häufig ein deutlich höherer Grundbesitzwert als tatsächlich am Markt zu erzielen wäre, und damit eine zu hohe Steuerlast.
Wie kann eine Bewertung des Finanzamts korrigiert werden?
Die Festsetzung der Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer ist gegenüber dem Finanzamt über eine sog. "Escape Klausel" widerlegbar. Der Steuerpflichtige kann nach § 198 BewG mittels eines qualifizierten Verkehrswertgutachtens eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den Nachweis des "niedrigeren gemeinen Wertes" führen und dadurch häufig Erbschaftssteuern sparen. Denn die Finanzämter wenden seit der Reform des Erbschaftsteuer Gesetzes bei der Grundbesitzwertfeststellung das sog. "typisierende Massenverfahren" an. Dieses beruht, wie der Begriff schon suggeriert, auf pauschalen, standardiisierten Werten, welche oft nicht die individuellen Merkmale der Immobilie wiederspiegeln. Dadurch kommt es oft zu überhöhten Grundbesitzwertfestsetzungen.
So hatte ich vor kurzem das Mandat, eine Eigentumswohnung in München - Neuhausen zu bewerten. Es handelte sich um eine Wohnung im Hochparterre des Rückgebäudes ohne direkten Tageslichteinfall (aufgrund der hohen Umgebungsbebauung), eines nach dem Krieg wiederaufgebauten Mehrfamilienhauses. Der Mieter übernahm einen Großteil der Renovierungen und entrichtet deshalb einen vglw. niedrigen Mietzins. Das Finanzamt orientierte sich bei seiner Bewertung an durchschnittlichen Vergleichswerten des Münchner Gutachterausschusses nach Baujahresklasse und Lagestandards und errechnete einen Wert von € 300.000.- Durch das Gutachten, welches auf die individuellen Merkmale der Wohnung abstellte und geeignete Vergleichspreise des Gutachterauschusses gelang es, das Finanzamt von einem ca. 25% niedrigeren Verkehrswert zu überzeugen.
Die Feststellung des Verkehrswerts ist für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung durch die Behörde. Sie überprüft die inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit. Insofern werden an das Gutachten hohe qualitative Maßstäbe angelegt.
Tipp: Warten Sie nicht erst den Erbschaftssteuerbescheid des Erbschaftssteuerfinanzamts ab, sondern prüfen Sie unmittelbar den (vorher ergehenden) Grundbesitzwertbescheid. Letzterer hat nämlich Bindungswirkung für den Erbschaftssteuerbescheid.
Gerne beraten wir Sie und / oder Ihren Steuerberater bei dieser Fragestellung und ggf. Anfechtung des Bescheids.
Erfahrungsgemäß sind hier in Einzelfällen Korrekturen bis zu 30% an dem vom Finanzamt angesetzten Verkehrswert möglich - mit einer entsprechenden Senkung Ihrer Steuerlast.
Hier erfahren Sie mehr zu den Kosten für ein finanzamttaugliches Gutachten.
