Kaufpreisaufteilung für Immobilien in München und Oberbayern

Der Käufer einer Immobilie erwirbt im Rahmen des Gesamtkaufpreises einen Gebäudewert und einen Bodenwert. Der jeweilige Anteil dieser beiden Komponenten ist für die steuerliche Abschreibung interessant. Der Gebäudewertanteil kann linear mit jährlich 2,5% abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen nicht. Je höher also der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit die Steuervorteile.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Das Bundes – Finanzministerium hat dazu eine Arbeitshilfe (BMF Berechnungshilfe ) entwickelt, welche ein typisierendes Massenverfahren auf Basis des BauGB und des Sachwertverfahrens beinhaltet. Damit kann der Steuerpflichtige entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vornehmen, oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung überprüfen.

Kaufpreisaufteilung - Bei Massenverfahren drohen hohe Abschreibungsverluste

Dieses Schema setzten die Bewertungsfinanzämter nun bei der Feststellung der Kaufpreisanteile ein. Bewertet werden Immobilienkäufe die z.T. bis in das Jahr 2012 zurückgehen. In Ballungsgebieten mit stark gestiegenen Bodenpreisen, z.B. in den Metropolregionen München, Frankfurt oder Stuttgart ergeben sich bei Anwendung des Verfahrens Bodenwertanteile, die (auch in Fällen von voll rentierlichen Immobilien) bis zu 95% (!) der Kaufpreise gehen können. Damit wird das Abschreibungsvolumen der Immobilie erheblich verringert und die Kalkulation des Käufers verschlechtert sich.  

Im Rahmen einer „Escape“ – Klausel gibt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen jedoch die Möglichkeit, diese qualifizierte Schätzung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung begründet zu widerlegen. Eine Beweisführung durch den Steuerpflichtigen oder dessen Steuerberater ist nicht ausreichend.

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung erschließt Abschreibungspotentiale

Da dieses Verfahren erfahrungsgemäß insbesondere bei Renditeobjekten (Mehrfamilien- / Zinshäuser , Eigentumswohnungen), bei welchen Ertragsmotive des Käufers und nicht Sachwerte im Vordergrund stehen, zu zu niedrigen Gebäudewertanteilen für den Steuerpflichtigen führt, empfehlen wir eine Überprüfung des mit Tool  " Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" ermittelten Ergebnisses .

Ein „typisierendes Massenverfahren“ erfasst in der Regel die Lage und Nutzungsgegebenheiten einer individuellen Immobilie nicht. Hier ergeben sich meist gute Anhaltspunkte für eine deutliche Korrektur der behördlichen Kaufpreisaufteilung.
So wurde mir  z.B. ein Fall vorgelegt, in welchem das  Finanzamt  bei Anwendung des BMF Schemas  für ein denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus zu einem Bodenwertantel von 91% kam.  Mittels der sachrechten Schätzung im Rahmen des Gutachtens und den Verhandlungen mit dem Finanzamt gelang es schließlich den Bodenanteil auf 40% zu senken und dem Steuerpflichtigen mehrere  € 100.000.- Abschreibungsvolumen zu erschließen.  Häufiger sind die Fälle bei erworbenen Eigentumswohnungen, in welchen von den Finanzämtern "nur" Bodenwertanteile von 70% bis 80% ermittelt werden.  Auch in diesen Fällen gelang es, den Bodenwertanteil signifikant, meist auf ein Niveau von 30% bis 40% zu reduzieren.   Dabei gilt tendenziell: Je älter eine Immobilie ist, umso höher die Chance durch eine sachverständige Schätzung einen höheren Gebäudeanteil und damit eine höheres Abschreibungsvolumen zu erzielen und damit die persönliche Renditeberechnung wieder "in die Spur" zu bringen.

Vorab-Check zum Gebäude- und Bodenwertanteil

Bei der Beauftragung des Gutachtens müssen Sie nicht "die Katze im Sack" kaufen.  Ich biete Ihnen gegen Gebühr eine Vorab  - Prüfung des Sachverhalts  mit einer Schätzung der voraussichtlich erzielbaren Gebäude- und Bodenwertanteile an. Dann können Sie entscheiden, ob das erhöhte Abschreibungspotential  zu dem Kosten für das Guachten für Sie attraktiv ist. Die Vorab - Gebühr wird dann im Falle der Beauftragung auf das Honorar angerechnet. 

 

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