Kaufpreisaufteilung für Immobilien in München und Oberbayern

Der Käufer einer Immobilie erwirbt im Rahmen des Gesamtkaufpreises einen Gebäudewert und einen Bodenwert. Der jeweilige Anteil dieser beiden Komponenten ist für die steuerliche Abschreibung interessant. Der Gebäudewertanteil kann linear mit jährlich 2% bzw. 2,5% (bei denkmalgeschützten Immobilien) abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen nicht. Je höher also der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit die Steuervorteile.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sog. Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Das Bundes – Finanzministerium hat dazu eine Arbeitshilfe (BMF Berechnungshilfe ) entwickelt, welche ein typisierendes Massenverfahren auf Basis des BauGB und der Wertermittlungsverfahren der ImmoWertV  beinhaltet. Nach anhaltender Kritik hatte dass BMF die Vorherrschaft des Sachwertverfahrens bei der Bewertung von Eigentumswohnungen, Renditeobjekten und Gewerbeobjekten gekippt und für deren Bewertung das Vergleichswert-, oder das Ertragswertverfahren zugelassen. Mit dieser Berechnungshilfe kann der Steuerpflichtige entweder selbst vornehmen eine Kaufpreisaufteilung, oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung überprüfen. In der gutachterlichen Praxis zeigt sich, dass die Ergebnisse bei Anwendung der neuen Berechnungshilfe realitätsbezogener sind, als bei der früheren Vorgehensweise. Gleichwohl stellen auch diese typisierenden eine holzschnittartige Betrachtung dar, die u.U. nicht den individuellen Merkmalen (z.B. Lage, Denkmalschutz, Geschoßfläche) des Kaufobjekts entspricht. Hier können sich  gute Anhaltspunkte für eine deutliche Korrektur der behördlichen Kaufpreisaufteilung ergeben.

Kaufpreisaufteilung - Bei Massenverfahren drohen hohe Abschreibungsverluste

Im Rahmen einer „Escape“ – Klausel gibt der Gesetzgeber dem Steuerpflichtigen jedoch die Möglichkeit, diese qualifizierte Schätzung durch einen Sachverständigen für Immobilienbewertung begründet zu widerlegen. Eine Beweisführung durch den Steuerpflichtigen oder dessen Steuerberater ist nicht ausreichend.

Gutachten zur Kaufpreisaufteilung erschließt Abschreibungspotentiale

Da dieses Verfahren erfahrungsgemäß insbesondere bei Renditeobjekten (Mehrfamilien- / Zinshäuser , Eigentumswohnungen), bei welchen Ertragsmotive des Käufers und nicht Sachwerte im Vordergrund stehen, zu zu niedrigen Gebäudewertanteilen für den Steuerpflichtigen führt, empfehlen wir eine Überprüfung des mit Tool  " Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises" ermittelten Ergebnisses .

Ein „typisierendes Massenverfahren“ erfasst in der Regel die Lage und Nutzungsgegebenheiten einer individuellen Immobilie nicht. Hier ergeben sich meist gute Anhaltspunkte für eine deutliche Korrektur der behördlichen Kaufpreisaufteilung.
So wurde mir  z.B. ein Fall vorgelegt, in welchem das  Finanzamt  bei Anwendung des BMF Schemas  für ein denkmalgeschützte Mehrfamilienhaus zu einem Bodenwertanteil von 91% kam.  Mittels der sachrechten Schätzung im Rahmen des Gutachtens und den Verhandlungen mit dem Finanzamt gelang es schließlich den Bodenanteil auf 40% zu senken und dem Steuerpflichtigen mehrere  € 100.000.- Abschreibungsvolumen zu erschließen.  Häufiger sind die Fälle bei erworbenen Eigentumswohnungen, in welchen von den Finanzämtern oft Bodenwertanteile von 70% bis 80% ermittelt werden.  Auch in diesen Fällen gelang es, den Bodenwertanteil signifikant, meist auf ein Niveau von 30% bis 40% zu reduzieren.   Dabei gilt tendenziell: Je älter eine Immobilie ist, umso höher die Chance durch eine sachverständige Schätzung einen höheren Gebäudeanteil und damit eine höheres Abschreibungsvolumen zu erzielen und damit die persönliche Renditeberechnung wieder "in die Spur" zu bringen.

Vorab-Check zum Gebäude- und Bodenwertanteil

Bei der Beauftragung des Gutachtens müssen Sie nicht "die Katze im Sack" kaufen.  Ich biete Ihnen gegen Gebühr eine Vorab  - Prüfung des Sachverhalts  mit einer Schätzung der voraussichtlich erzielbaren Gebäude- und Bodenwertanteile an. Dann können Sie entscheiden, ob das erhöhte Abschreibungspotential  zu dem Kosten für das Guachten für Sie attraktiv ist. Die Vorab - Gebühr wird dann im Falle der Beauftragung auf das Honorar angerechnet.