FAQ - Häufig gestellte Fragen

Lapidar ausgedrückt ist der Wert der Immobilie derjenige Preis, den ein Dritter dafür zu zahlen bereit wäre, also ein Ergebnis von Angebot und Nachfrage. In vielen Fällen kann oder soll die Immobilie aber gar nicht auf dem freien Markt angeboten werden (z.B. in Scheidungs- oder Erbfällen, oder wenn es Unstimmigkeiten mit dem Finanzamt gibt), oder man möchte erst einen belastbaren Anhaltspunkt für spätere Verkaufsverhandlungen. Dann ist die Beauftragung eines Verkehrswertgutachtens sinnvoll, um den objektiven Marktwert des Hauses zu ermitteln. Für dessen Wertermittlung werden üblicherweise das Ertragswert- und das Sachwertverfahren eingesetzt, in denen alle wertrelevanten Merkmale Ihrer Immobilie sachverständig beleuchtet werden.

Auf dem Immobilienmarkt in der Landeshauptstadt, und mit kleinen, differenzierten Abstrichen auch im Landkreis München kann das Angebot weiterhin die vorhandenen Nachfrage nicht befriedigen. Im 1. Halbjahr 2015 lag der Geldumsatz nach Erkenntnissen des Gutachterausschusses der Stadt München um ca. 8% über dem Vorjahresumsatz – bei konstanten Vertragszahlen. Das heißt, dass die durchschittlichen Verkaufspreise in allen Marktsegmenten (Mehrfamilienhäuser, Ein- und Zweifamilienhäuser, Grundstücke und ganz besonders bei Eigentums-wohnungen) weiter angezogen haben. Da die Metropolregion München weiterhin eine starke wirtschaftliche Zugkraft verbunden mit hoher Freizeitattraktivität ausübt, und keine Bautätigkeit zu erkennen ist, welche die Nachfrage auch nur ansatzweise befriedigen kann, kann von einem weiterhin guten Umfeld für Immobilieninvestments ausgegangen werden.

Die von den Gutachterausschüssen per Gesetz alle 2 Jahre zu erhebenden Bodenrichtwerte sind durchschnittliche, auf einen m² Grundstücksfläche bezogene Lagewerte. Sie sollen für einzelne Gebiete, Strassen und Strassenabschnitte, in denen annähernd gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen, ermittelt werden. Bodenrichtwerte sind zudem auf ein bestimmtes Maß der baulichen Nutzung (in der Regel die vorhandene Geschoßflächenzahl, die sog. GFZ) bezogen. Weicht das tatsächliche Maß der baulichen Nutzung von diesem Referenzwert ab, muß der Richtwert auf diese GFZ mit Hilfe geeigneter GFZ - Umrechnungsfaktoren umgerechnet werden. Für die Stadt München liegen sehr stark differenzierte Zonen vor. Kleinere Städte und gemeinden unterscheiden dagegen oft sehr viel weniger stark und bilden große Zonen. Diese Einflußfaktoren bei der Bildung eines Bodenrichtwerts zeigen schon an, dass bei der Ableitung des Bodenwerts im Einzelfall die Lage genauestens analysiert werden muß. Erst mit sachgerechten Zu- und Abschlägen gelangt der Sachverständige zum Bodenwert. In München wird der BRW alle zwei Jahre veröffentlicht, mit Stichtag 31.12. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl, der letztaktuelle also z.B. zum 31.12.2014.

Wertsteigernde und wertmindernde Merkmale
Lage, Lage und nochmals Lage…Man kann es gar nicht oft genug betonen: Die Lage ist das A&O einer Immobilie – sie ist und bleibt unveränderlich.
Hier wirken z.B. werterhöhend :

• Lage innerhalb einer Anlage (Süd- u./od. Westausrichtung; Blick in grünen, ruhigen Innenhof ; höhere Etage etc.)
• Nähe zu einem Park (Grünanlagen)
• Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr
• Ruhige Wohnlage
• Gute Einkaufsmöglichkeiten
• Infrastruktur in der Nähe (Schulen, Ärzte usw.)

Freizeitwert Ausstattung der Wohnung
Mit Blick auf einen möglichen Wiederverkauf oder eine Vermietung einer Wohnimmobilie gibt es viele Ausstattungsmerkmale, die als werterhöhende Faktoren eine Wohnimmobilie wertvoller machen.

Zu den wertsteigernden Merkmalen zählen etwa:

• Großzügige Balkone und Terrassen
• Hochwertige neue Bäder
• Einbauküchen (Gerätequalität und –alter, Ambiete der EBK: zeitlos modern oder Barock / Landhaus)
• Energieeffizienter Ausbau (Energieausweis prüfen. Als potentieller Käufer haben Sie einen Anspruch darauf, den Ausweis gezeigt zu bekommen)
• Stuck, Parkett und originale Kassettentüren sowie originale Tür- und Fensterbeschläge
• Großzügiges Raumambiente (Größe und Höhe der Räume)
• Gut erhaltene Doppelkastenfenster oder hochwertige neue Holz-Isolierfenster (anstatt billiger, älterer Plastikfenster)
• Moderne Haustechnik (Klimaanlagen)
• Gartenzugang
• Aufzug und barrierefreier Ausbau
• Garagen und größere, trockene Lagerräume
• Die genannten Werterhöhungen spielen vor allem beim Wiederverkauf eine Rolle. Sie verbessern i.d.R. auch die Vermietbarkeit.

Wertmindernde Merkmale:

• Lage an lärm- oder emmissionsbelasteten Strassen oder Bahnlinien
• Geruchs-, Geräusch- oder Lärmbelästigungen aus der Umgebung oder im Haus (z.B. auch Flugrouten)
• Wohnungen im Hinterhaus und im Erdgeschoss
• Schlechte Ausstattung, wie veraltete Elektoanlagenoder altmodische Heizungen
• Zu erwartende größere Veränderungen in dem Gebiet, die das Wohnen belasten könnten
• Fehlende Trittschalldämmung und Geräusche über Abwasserleitungen
• Starke Verschattung gerade im Winter Schadstoffhaltige Baumaterialien (z.B. Asbest)
• Feuchtigkeitsschäden im ganzen Gebäude oder in der Wohnung Mangelhafte Türen und Fenster (Undichtigkeit)
• Alter des Gebäudes und ggf. erforderliche Sanierungsarbeiten
• Die Wohnung hat keinen individuellen abschließbaren trockenen Kellerraum.
• Prüfen Sie, wie der Blick aus dem Fenster ist. Wenn Sie keinen weiten Blick haben, sondern gleich auf die nächste Fassade schauen, führt das beim Wiederverkauf meist zu einem Preisabschlag.

Zustand des Gemeinschaftseigentums
Gerade bei Immobilien die nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt werden wie z.B. Eigentumswohnungen spielt natürlich auch der Zustand des Gemeinschaftseigentums eine wichtige Rolle. Hier gilt es, den technischen und optischen Zustand der Immobilie zu erfassen. Ist die Eigentümergemeinschaft daran interessiert, die Immobilie technisch und optisch "in Schuß zu halten", oder kommt es ihr primär auf Rendite an, mit der möglichen Folge, dass erforderliche Modernisierungen aufgeschoben werden ? Erlauben die Instandhaltungsrücklagen die kurz- und mittelfristigen Modernisierungen oder muss mit Sonderumlagen gerechnet werden?

Ein Erbbaurecht eröffnet dem Erbbauberechtigten die Möglichkeit, auf einem fremden Grundstück zu bauen, bzw. ein Bauwerk zu haben und dort für sich Eigentum zu schaffen. Das Eigentümergrundstück wird mit einem Erbbaurecht belastet. Dafür erhält der Grundstückseigentümer einen regelmäßigen Erbbauzins. Geregelt ist das Erbbaurecht im Erbbaurechts Gesetz (ErbbauRG). Der Erbbaurechtsvertrag ist notariell zu beurkunden und wird im Erbbaugrundbuch geführt. Wichtige Elemente des Erbbaurechtsvertrags sind:

• Bestimmung des Flurstücks
• Erbbauzins
• Anpassungsklausel
• Dingliche Rechte
• Zwangsversteigerungsfestigkeit des Erbbauzinses
• Heimfall

Der Verkehrswert, wie er in §194 BauGB normiert ist, wird im Allgemeinen als der Preis angesehen, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung aller wertrelevanten Merkmale zu erzielen wäre. Insofern handelt es sich bei dem Verkehrswert um die Prognose des wahrscheinlichsten Preises. Der Verkehrswert (Marktwert) ist trotz einer Vielzahl verfahrensrechtlicher Wertermittlungsvorschriften und einer hoch entwickelten Wertermittlungslehre keine mathematisch exakt ermittelbare Größe. Die Verkehrswertermittlung kommt deshalb nicht ohne Elemente der Schätzung aus, wobei nach oberster BGH-Rechtsprechung mit einer Genauigkeitsmarge von +/- 20 bis +/- 30% des ermittelten Verkehrswertes gerechnet werden muß.

Der Käufer einer Immobilie erwirbt im Rahmen des Gesamtkaufpreises einen Gebäudewert und einen Bodenwert. Der Anteil dieser beiden Komponenten ist für die steuerliche Abschreibung interessant. Der Gebäudewertanteil kann linear mit jährlich 2,5% abgeschrieben werden, der Bodenanteil dagegen nicht. Je höher also der Anteil des Gebäudewerts am Gesamtkaufpreis umso höher sind die jährlichen Abschreibungsbeträge und damit die Steuervorteile. Der Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück ist nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen. Die zunehmend anzutreffende Praxis der Finanzämter, den Bodenwert mittels eines typisierenden Verfahrens, gerade in Gegenden mit hohen Bodenwerten, hoch zu rechnen kann vom Steuerpflichtigen mit Hilfe eines qualifizierten Gutachtens entgegen getreten werden.

Mit dem Liegenschaftszinssatz werden im Ertragswertverfahren die Reinerträge zum Wertermittlungsstichtag „vernachhaltigt“. Mit ihm gehen die vom Grundstücksmarkt erwartete Entwicklung der Erträge und auch sonstige vom Grundstücksmarkt erwartete Änderungen immobilienwirtschaftlicher Rahmendaten in das Wertermittlungsverfahren ein. Er kann m.a.W. auch als Maß für das mit einer Immobilie verbundene Risiko interpretiert werden. Ein hoher Liegenschaftszinssatz bedeutet dann höheres Risiko als ein niedriger.

Entsprechend den allgemeinen Qualitätsanforderungen an ein Gutachten werden für dessen Erstellung alle Unterlagen und Dokumente benötigt, welche für eine umfassende, aktuelle und objektive Bewertung erforderlich sind. Neben einer persönlichen Ortsbegehung durch den Sachverständigen ist dazu ein Katalog von Unterlagen durch uns zu sichten. Sofern die Unterlagen nicht oder nicht mehr zur Verfügung stehen, können diese von uns mit einer entsprechenden Vollmacht bei den einschlägigen Ämtern und Stellen beschafft werden.

Die Kosten für ein Gutachten richten sich in erster Linie nach dem damit verfolgten Zweck und den Adressaten. Das Angebotsspektrum reicht von einer sachverständigen Kaufberatung über „Kurzgutachten“ bis hin zu gerichtsfesten Verkehrswertgutachten.