Der Bodenrichtwert
Was ist der Bodenrichtwert?
Seit 1956 gibt es in Deutschland keinen geschlossenen Grundstücksmarkt mit gesetzlichen Preisvorgaben für Grund und Boden mehr, sondern es gilt das freie Preisgefüge des Marktes. Der Bodenrichtwert ist also keine Preisvorgabe, sondern er gibt Auskunft über die Markt- und Preisentwicklung für Grundstücke in der Vergangenheit.
Wie kommt der Bodenrichtwert zustande?
Den Landkreisen und kreisfreien Städten obliegt laut Baugesetzbuch die Einrichtung und Unterhaltung von Gutachterausschüssen (§ 196 BauGB). Diese erhalten von jeder notariellen Kaufurkunde einer Immobilie eine Abschrift und erstellen eine Kaufpreissammlung sowie flächendeckende durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des Entwicklungszustands. Die Gutachterausschüsse sind verpflichtet, die Ergebnisse spätestens alle zwei Jahre von Jahren mit gerader Jahreszahl zu veröffentlichen. Es sind dabei Richtwertzonen zu bilden, die Grundstücke beinhalten, die nach Art und Maß der Nutzung übereinstimmen. Es sind Mittelwerte anzugeben , die sich ergeben würden, wenn der Boden unbebaut wäre.
Für das Gebiet der Landeshauptstadt München z.B. wird der BRW alle zwei Jahre veröffentlicht, bisher mit Stichtag 31.12. eines jeden Jahres mit gerader Jahreszahl, also z.B. zum 31.12.2020. Bedingt durch die Grundsteuerreform wurden abweichend von dieser Praxis ausnahmsweise schon nach nur einem Jahr flächendeckend Bodenrichtwerte zum 01.01.2022 erhoben. Ab jetzt werden die Richtwerte wieder jeweils alle 2 Jahre in Jahren mit gerader Jahreszahl zum 01.01. ermittelt.
Was sagt der Bodenrichtwert aus?
Der BRW mit Stichtag 31.12.2020 berichtete über die durchschnittlichen Verkaufspreise von Grundstücken im Zeitraum vom 01. Januar 2019 bis zum 31.12.2020.
Beispiel: für eine gewisse Zone X lautet der Bodenrichtwert „EUR 2.250,- /m²/ 0,6 W“. Bei dieser Wertfestsetzung wird die Mikrolage, ob laute oder ruhige Lage nicht berücksichtigt, wohl aber die Baudichte auf dem Grundstück und das Maß der baulichen Nutzung: "0,6 W" bedeutet, der BRW von EUR 2.250.-/m² gilt für individuelle Wohnbaugrundstücke in der betreffenden Richtwertzone, bei einer wertermittlungsrelevanten Geschoßflächenzahl (WGFZ) von 0,6 (diese bedeutet aber nicht, dass in dem betreffenden Bereich ein generelles Baurecht für eine GFZ von 0,6 gilt) und bei Wohnnutzung.
Die Rechnung Grundstücksgröße in m² x BRW = Kaufpreis muß nicht zwangsläufig richtig sein! Dazu müssen das Maß der tatsächlichen baulichen Nutzung auf dem Bewertungsgrundstück und das Maß des, dem Richtwert zugrunde liegenden Referenzgrundstücks miteinander in Beziehung gesetzt werden. Für die Umrechnung stellen die WertR oder die Gutachterausschüsse entsprechende Umrechnungskoeffizienten zur Verfügung. Weitere zusätzliche Faktoren (wie z.B. Lage innerhalb der Richtwertzone, Grundstückszuschnitt, Topografie, Eck- oder Reihengrundstück, Leitungsrechte von Dritten) können noch mit einfliesen, bevor das Endergebnis der Bewertung feststeht. Wichtig ist hier u.a. die Marktanpassung, da der BRW ja mehr oder weniger ein „historischer“ Wert ist und in Zeiten intensiverer Marktbewegungen der Bewertungsstichtag nicht richtig abgebildet werden würde. Ihr Sachverständiger weiß, die richtigen Anpassungen vorzunehmen.
