Gutachten für Portfolio Bewertungen / Due Diligence
Due Diligence-Untersuchungen als detaillierte Analyse aller für eine Immobilientransaktion relevanten Aspekte schaffen Transparenz und zeigen Ihnen nicht nur Risiken im Rahmen eines Eigentümerwechsels auf. Due Diligence-Prüfungen machen vielmehr auch die Potenziale Ihrer Immobilien- und Immobilienunternehmenstransaktionen transparent. Due Diligence Prüfungen beinhalten eine systematische Stärken-Schwächen-Analyse des/der Immobilie(n), mit dem Kauf verbundene Risiken sowie eine fundierte Bewertung des Objekts.
Gezielt wird in Due-Diligence-Prüfungen auch nach sogenannten "Dealbreakern" gesucht, also nach Sachverhalten, die den Kauf "platzen" lassen können. Ein Dealbreaker wäre zum Beispiel das Vorkommen von Altlasten, oder tatsächlich nicht genehmigungsfähige Vorhaben bei einem Grundstückskauf. So erkannte Risiken können entweder zu Preisabschlägen oder sogar zum Abbruch der Verhandlungen führen.
Eine Due Diligence Prüfung kann in mehrere Analysebereiche unterteilt werden:
- Analyse des wirtschaftlichen Umfelds:Untersuchung des nationalen und regionalen Marktes (demografische, politische, wirtschaftliche Entwicklung), Städteplanung, Infrastruktur
- Analyse der objektspezifischen Lagemerkmale
- Finanzielle Analyse: Untersuchung der Ertragslage und Identifikation möglicher Steigerungspotentiale, Mieterbonität, Fluktuationsrate
- Gebäudetechnische Analyse: Hierbei wird in Zusammenarbeit mit Architekten und Bau-Ingenieuren der technische Zustand des Objekts geprüft. Notwendige Investitionen, beziehungsweise die Kosten für die Instandhaltung werden unter Berücksichtigung maßgeblicher Verordnungen (z.B. Energie-einsparverordnung EnEV),analysiert und gegebenenfalls optimiert, zukünftig zu erwartende Handlungsfelder dargestellt.
- Facility Management Analyse: Analyse der Objektbewirtschaftung mit Darstellung von Optimierungspotentialen in der jeweiligen Lebenszyklusphase der Immobilie
- Rechtliche Analyse: Aufnahme der Grundbuchdaten, Untersuchung der Vertragslage (Mieter, Verwalter, Dienstleister, Versicherungen) mit Blick auf Unsicherheiten und Streitpotentiale
- Umweltanalyse (optional): nur bei Altlastenverdachtsflächen
- Dokumentation: Photodokumentation, Grundbuch- und Katasterauszüge, Flächenberechnungen, Grundrisse und Schnitte
Verkehrswert / Market Value
Die Erkenntnisse der Due Diligence fliesen in eine detaillierte Verkehrswertermittlung ein. Dabei werden die Discounted-Cash-Flow Methode und plausibilisierend das Ertragswertverfahren nach ImmoWertV angewendet.
