Erbengemeinschaft · Auszahlung · Erbschaftsteuer
Immobilienbewertung bei Erbschaft – fairer Wert für alle Erben
Sie haben eine Immobilie geerbt – und nicht allein? Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft eine sachliche Grundlage für die Auszahlung von Miterben, den gemeinsamen Verkauf und die Erbschaftsteuer. Objektiv, nachvollziehbar und von einem zertifizierten Sachverständigen.
- DIN EN ISO/IEC 17024
- TÜV Rheinland zertifiziert
- 22 Jahre Erfahrung
- 2.500+ Bewertungen
Das Wichtigste in Kürze
- Der Nachlass gehört bis zur Teilung der Erbengemeinschaft gemeinsam – verfügen können die Erben nur gemeinsam.
- Streit entsteht meist über den Wert der Immobilie: bei der Auszahlung von Miterben, beim Verkauf eines Erbanteils oder beim gemeinsamen Verkauf.
- Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten schafft eine sachliche Grundlage – oft reicht bei gut informierten Erben auch eine Kurzexpertise.
- Erbschaftsteuer fällt häufig gar nicht an: Kinder haben z. B. einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten 500.000 €.
- Setzt das Finanzamt den Wert zu hoch an, kann ein Gutachten nach § 198 BewG den niedrigeren Wert nachweisen.
Von Dr. Schmid, zertifizierter Sachverständiger · Zuletzt aktualisiert: 04.10.2026
Typische Situationen
Wann Erben ein Immobiliengutachten brauchen
Ein Erbe übernimmt die Immobilie, die anderen werden entsprechend ihrem Erbteil ausgezahlt.
Unterschiedliche Wertvorstellungen? Ein neutrales Gutachten versachlicht die Diskussion.
Ein Miterbe will seinen Anteil veräußern – die anderen haben ein Vorkaufsrecht.
Der Grundbesitzwert des Finanzamts ist zu hoch? Nachweis des niedrigeren Werts.
Pflichtteilsberechtigte können die Ermittlung des Werts von Nachlassimmobilien verlangen.
Keine Einigung möglich? Gutachten im Vorfeld oder im Verfahren der Teilungsversteigerung.
Erbengemeinschaft
Was gilt in der Erbengemeinschaft bis zur Erbauseinandersetzung?
Grundstücke, Häuser und Gewerbeimmobilien im Nachlass sind gemeinsames Eigentum der Erbengemeinschaft. Bis zur Teilung des Erbes kann kein Mitglied ohne Einverständnis der anderen über das Erbe oder Teile davon verfügen.
Teilung Anteil verkaufen & Vorkaufsrecht
- Jeder Miterbe kann seinen Anteil an der Erbengemeinschaft verkaufen.
- Der Käufer tritt an seine Stelle in die Gemeinschaft ein – deshalb wird meist innerhalb der Familie verkauft.
- Die übrigen Miterben haben ein Vorkaufsrecht, das binnen zwei Monaten ausgeübt werden muss.
- Streitpunkt ist fast immer der Wert des Anteils – hier hilft eine unabhängige Bewertung.
Verwaltung Bis zur Aufteilung des Erbes
- Das Erbe muss bis zur Erbauseinandersetzung verwaltet werden.
- Grundsätzlich nur mit Zustimmung aller Miterben.
- Für Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung – z. B. den Abschluss von Mietverträgen – genügt die Stimmenmehrheit.
- Allein handeln darf ein Miterbe nur bei Gefahr in Verzug.
Ein Verkehrswertgutachten schafft Klarheit über alle Ansprüche
Ein unabhängiges Gutachten ermittelt den Verkehrswert der Nachlassimmobilie nach § 194 BauGB – also den Preis, der am Stichtag am Markt erzielbar wäre. Damit haben alle Erben dieselbe, sachliche Grundlage für Auszahlung, Verkauf oder Übernahme.
Je nachdem, wie groß und regional verstreut die Erbengemeinschaft ist und wie gut die Erben die Immobilie kennen, kann statt des ausführlichen Gutachtens auch eine schriftliche Kurzexpertise ausreichen, um unterschiedliche Vorstellungen zu moderieren.
Erbschaftsteuer
Freibeträge, Steuerklassen und Steuersätze bei der Erbschaft
Ein Erbe ist grundsätzlich steuerpflichtig – trotzdem wird häufig keine Erbschaftsteuer fällig. Denn jedem Erben steht ein persönlicher Freibetrag zu, dessen Höhe sich nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Erst der darüber hinausgehende Wert wird besteuert.
Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehegatten, eingetragene Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | 400.000 € / Person |
| Enkel | 200.000 € / Person |
| Eltern, Großeltern (bei Erbschaft) | 100.000 € |
| Geschwister, Neffen, Nichten | 20.000 € |
| Schwiegerkinder, Lebensgefährten | 20.000 € |
| Sonstige | 20.000 € |
Steuerklassen nach Verwandtschaftsgrad
| Steuerklasse | Zuordnung |
|---|---|
| I | Ehegatten, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel, Eltern und Großeltern (bei Erbschaft) |
| II | Geschwister, Neffen, Nichten, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten |
| III | Alle übrigen Erben, z. B. Lebensgefährten |
Erbschaftsteuer-Sätze nach Steuerklasse
| Steuerpflichtiger Erwerb bis | Klasse I | Klasse II | Klasse III |
|---|---|---|---|
| 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
| 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
| 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
| 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
| 13.000.000 € | 23 % | 35 % | 50 % |
| 26.000.000 € | 27 % | 40 % | 50 % |
| über 26.000.000 € | 30 % | 43 % | 50 % |
Angaben ohne Gewähr; maßgeblich ist die jeweils geltende Fassung des ErbStG. Für die steuerliche Beratung wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.
Tipp: Grundbesitzwert des Finanzamts prüfen
Das Finanzamt bewertet geerbte Immobilien pauschal und ohne Besichtigung – oft zu hoch. Mit einem Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG lässt sich der niedrigere Wert nachweisen. Wichtig: Gegen den Grundbesitzwertbescheid gilt eine Einspruchsfrist von einem Monat. Mehr zur Immobilienbewertung für das Finanzamt →
Ablauf
So läuft die Bewertung einer geerbten Immobilie ab
Neutral gegenüber allen Erben – auf Wunsch stellen wir das Ergebnis der gesamten Erbengemeinschaft vor und stimmen uns mit Rechtsanwalt oder Steuerberater ab.
Anfrage & Klärung des Zwecks
Auszahlung, Verkauf, Pflichtteil oder Finanzamt? Danach richten sich Stichtag und Gutachtenform.
Angebot & Unterlagen
Verbindliches Angebot und Checkliste – z. B. Grundbuchauszug, Pläne, Mietverträge.
Ortsbesichtigung
Persönliche Begehung durch den Sachverständigen, auf Wunsch im Beisein der Miterben.
Gutachten oder Kurzexpertise
Nachvollziehbare Wertermittlung nach ImmoWertV – ausführlich (ca. 20–30 Seiten) oder gerafft.
Erläuterung & Einigung
Wir erläutern das Ergebnis allen Beteiligten – die Grundlage für eine faire Erbauseinandersetzung.
Warum Dr. Schmid
Neutral, nachvollziehbar, erfahren
FAQ
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Erbschaft
Ein Verkehrswertgutachten schafft eine neutrale, nachvollziehbare Grundlage, wenn Miterben ausgezahlt werden, ein Erbanteil verkauft wird, die Erbengemeinschaft die Immobilie gemeinsam veräußert oder das Finanzamt den Wert für die Erbschaftsteuer zu hoch ansetzt.
Geerbt? Lassen Sie den Wert neutral ermitteln.
Schildern Sie uns kurz Ihre Situation – wir melden uns zeitnah und sagen Ihnen, welche Gutachtenform für Ihre Erbengemeinschaft sinnvoll ist.
Sachverständigenbüro Dr. Schmid
Schulstraße 68, 82166 Gräfelfing bei München
Ihre Bewertungsanfrage
Ich bitte um Kontaktaufnahme für folgenden Bewertungsfall:
