Erbschaft · Schenkung · Kaufpreisaufteilung
Immobilienbewertung für das Finanzamt – zu hohe Steuer rechtssicher senken
Das Finanzamt bewertet Immobilien pauschal und ohne Besichtigung – oft deutlich über dem Marktwert. Mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG weisen Sie den niedrigeren Wert nach und zahlen weniger Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
- DIN EN ISO/IEC 17024
- TÜV Rheinland zertifiziert
- 22 Jahre Erfahrung
- 2.500+ Bewertungen
Das Wichtigste in Kürze
- Das Finanzamt ermittelt den Grundbesitzwert im typisierenden Massenverfahren – ohne Ortsbesichtigung.
- Lage-, Zustands- und Ausstattungsmängel bleiben unberücksichtigt; der Wert liegt deshalb häufig über dem Marktwert.
- Nach § 198 BewG können Sie mit einem Verkehrswertgutachten den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen.
- In Einzelfällen sind Korrekturen bis zu 30 % möglich – mit entsprechend geringerer Steuerlast.
- Frist beachten: Einspruch gegen den Grundbesitzwertbescheid innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe.
Von Dr. Schmid, zertifizierter Sachverständiger · Zuletzt aktualisiert: 04.10.2026
Das Problem
Wie berechnet das Finanzamt den Wert einer Immobilie?
Bei einer Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt auf gesetzlicher Grundlage den Grundbesitzwert („gemeiner Wert“) nach einem festgelegten, typisierenden Massenverfahren. Es stützt sich zwar auf Daten der Gutachterausschüsse – etwa Bodenrichtwerte –, eine Ortsbesichtigung findet aber nicht statt. Das Ergebnis basiert auf Standards und Annahmen, die den Markt oft nicht objektgerecht abbilden: Der Wert fällt zu hoch aus, die Steuerlast ebenso.
Finanzamt Pauschale Bewertung
- Durchschnittswerte nach Baujahr und Lage
- Keine Besichtigung der Immobilie
- Zustand, Mängel, Sanierungsstau unberücksichtigt
- Lage nur grob über die Bodenrichtwertzone
- Ergebnis: häufig zu hoch
Gutachten Individuelle Bewertung
- Wertermittlung nach ImmoWertV
- Persönliche Ortsbesichtigung durch den Sachverständigen
- Zustand, Ausstattung und Mietsituation bewertet
- Objektgenaue Lage (z. B. Rückgebäude, Belichtung)
- Ergebnis: marktgerechter Verkehrswert
Die „Escape-Klausel“: So korrigieren Sie den Finanzamt-Wert
Die Festsetzung ist widerlegbar. Nach § 198 Bewertungsgesetz kann der Steuerpflichtige mit einem qualifizierten Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen für Immobilienbewertung den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – und so häufig Erbschaft- oder Schenkungsteuer sparen.
Das Gutachten ist für das Finanzamt nicht bindend, sondern unterliegt der Beweiswürdigung: Die Behörde prüft inhaltliche Richtigkeit und Schlüssigkeit. Entsprechend hoch sind die qualitativen Anforderungen – genau darauf sind unsere Gutachten ausgelegt.
Gerne beraten wir Sie und Ihren Steuerberater auch bei der Anfechtung des Bescheids.
Anlässe
Wann Sie ein Gutachten für das Finanzamt brauchen
Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts bei geerbten Immobilien.
Vorweggenommene Erbfolge: Immobilien steueroptimiert übertragen.
Grund und Boden vs. Gebäude – Grundlage für die Abschreibung (AfA).
Immobilie ins Betriebsvermögen einbringen oder daraus entnehmen.
Gutachten gegen einen zu hohen Grundsteuerwert.
Nießbrauch, Wohnrecht oder Erbbaurecht wertmindernd berücksichtigen.
Praxisbeispiel
Eigentumswohnung in München-Neuhausen: rund 25 % niedrigerer Wert
Zu bewerten war eine Wohnung im Hochparterre eines Rückgebäudes – ohne direkten Tageslichteinfall wegen hoher Umgebungsbebauung, in einem nach dem Krieg wiederaufgebauten Mehrfamilienhaus. Der Mieter hatte einen Großteil der Renovierungen selbst übernommen und zahlte deshalb eine vergleichsweise niedrige Miete.
Das Finanzamt setzte durchschnittliche Vergleichswerte des Münchner Gutachterausschusses nach Baujahresklasse und Lage an. Unser Gutachten stellte auf die individuellen Merkmale ab und zog geeignete Vergleichspreise heran – mit Erfolg.
▼ ca. 25 % niedrigere Bemessungsgrundlage
- Objekt: ETW
- Lage: Neuhausen
- Ursache: Belichtung, Miete
- Ergebnis: anerkannt
Tipp: Nicht auf den Steuerbescheid warten
Prüfen Sie bereits den Grundbesitzwertbescheid, der vor dem Erbschaft- bzw. Schenkungsteuerbescheid ergeht. Er ist für den späteren Steuerbescheid bindend – und die Einspruchsfrist beträgt nur einen Monat nach Bekanntgabe.
Ablauf
In 5 Schritten zum finanzamttauglichen Gutachten
Transparent und planbar – von der ersten Anfrage bis zur Einreichung beim Finanzamt. Auf Wunsch stimmen wir uns direkt mit Ihrem Steuerberater ab.
Anfrage & Bescheid-Check
Sie senden uns den Bescheid und die Eckdaten. Wir schätzen ein, ob sich ein Gutachten lohnt.
Angebot & Unterlagen
Sie erhalten ein verbindliches Angebot und unsere Checkliste der benötigten Unterlagen.
Ortsbesichtigung
Persönliche Begehung durch den Sachverständigen – die Grundlage, die dem Finanzamt fehlt.
Gutachten nach ImmoWertV
Ausführlich, nachvollziehbar, ca. 20–30 Seiten mit Fotodokumentation – ca. 4–6 Wochen nach Ortstermin.
Einreichung & Begleitung
Das Gutachten geht an Finanzamt bzw. Steuerberater. Bei Rückfragen der Behörde stehen wir zur Seite.
Warum Dr. Schmid
Gutachten, die vor dem Finanzamt bestehen
FAQ
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung für das Finanzamt
Bei Erbschaft oder Schenkung ermittelt das Finanzamt den Grundbesitzwert (gemeiner Wert) nach dem Bewertungsgesetz in einem typisierenden Massenverfahren. Es nutzt Daten der Gutachterausschüsse wie Bodenrichtwerte, besichtigt die Immobilie aber nicht. Individuelle Lage-, Ausstattungs- und Zustandsmerkmale bleiben deshalb unberücksichtigt – der Wert fällt häufig zu hoch aus.
Bescheid erhalten? Lassen Sie den Wert prüfen.
Schicken Sie uns Ihre Anfrage – wir melden uns zeitnah und sagen Ihnen ehrlich, ob sich ein Gutachten für Sie lohnt.
Sachverständigenbüro Dr. Schmid
Schulstraße 68, 82166 Gräfelfing bei München
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