Gutachterausschuss München · Stichtag 01.01.2026
Neue Bodenrichtwerte München 2026 – was sie für Ihre Immobilie bedeuten
Der Gutachterausschuss München hat die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2026 neu beschlossen. Sie sind die amtliche Orientierung für Grundstückswerte – für Verkauf, Erbschaft, Finanzamt und Kaufpreisaufteilung. Wir erklären, wie Sie die Werte richtig lesen und warum der Bodenrichtwert noch nicht der Wert Ihres Grundstücks ist.
- DIN EN ISO/IEC 17024
- TÜV Rheinland zertifiziert
- 22 Jahre Erfahrung
- 2.500+ Bewertungen
Das Wichtigste in Kürze
- Die neuen Münchner Bodenrichtwerte gelten zum Stichtag 01.01.2026; beschlossen am 09.06.2026, online einsehbar seit 30.06.2026.
- Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert je m² Grundstücksfläche für eine Zone – bezogen auf ein fiktiv unbebautes, erschließungsbeitragsfreies Grundstück.
- Jeder Wert gilt für eine bestimmte wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ). Weicht Ihr Grundstück ab, muss umgerechnet werden – „2100/0,7“ bedeutet 2.100 €/m² bei WGFZ 0,7.
- Für Erbschaft und Schenkung setzt das Finanzamt den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert an (§ 179 BewG); für die Grundsteuer in Bayern spielt er dagegen keine Rolle.
- Der Bodenrichtwert ist nicht der Verkehrswert Ihrer Immobilie: Gebäude, Zustand, Zuschnitt, Rechte und Lasten bewertet erst ein Gutachten.
Von Dr. Schmid, zertifizierter Sachverständiger · Zuletzt aktualisiert: 07.10.2026
Die Fakten
Bodenrichtwerte München 2026: die Eckdaten
Die öffentliche Auslegung fand im Kommunalreferat, Denisstraße 2, 80335 München statt. Auskünfte aus dem Bodenrichtwertportal München sind gebührenpflichtig. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München. Konkrete Richtwerte einzelner Zonen nennen wir bewusst nicht – maßgeblich sind allein die amtlichen Werte.
Einordnung
Was ist ein Bodenrichtwert – und was nicht?
Der Gutachterausschuss leitet die Bodenrichtwerte aus seiner Kaufpreissammlung ab, also aus tatsächlich beurkundeten Grundstücksverkäufen. Für Gebiete mit annähernd gleicher Nutzung und gleichen Wertverhältnissen bildet er Zonen und gibt je Zone einen durchschnittlichen Wert pro Quadratmeter Grundstücksfläche an. Bei bebauten Grundstücken wird so getan, als wäre der Boden unbebaut.
Bodenrichtwert Durchschnitt der Zone
- Nur der Boden – ohne Gebäude und Außenanlagen
- Bezogen auf eine typische WGFZ und Grundstücksgröße
- Baureif, erschließungsbeitragsfrei, altlastenfrei angenommen
- Einzeldenkmal, Rechte und Lasten bleiben unberücksichtigt
- Keine Rechtswirkung – reine Orientierung
Verkehrswert Ihr konkretes Objekt
- Grundstück und Gebäude nach § 194 BauGB
- Tatsächliche bzw. zulässige Bebauung, Größe und Zuschnitt
- Zustand, Ausstattung, Mietsituation
- Rechte und Lasten wie Wohnrecht, Nießbrauch, Erbbaurecht
- Ermittelt nach ImmoWertV mit Ortsbesichtigung
Für Eigentümer
Wofür die neuen Bodenrichtwerte wichtig sind
Käufer und Banken orientieren sich an den aktuellen Werten. Wer mit dem Stand 2024 kalkuliert, verhandelt mit veralteten Zahlen.
Das Finanzamt setzt den Bodenwert mit dem Bodenrichtwert an (§ 179 BewG). Ist der Wert zu hoch, hilft ein Gutachten nach § 198 BewG.
Für die Abschreibung muss der Kaufpreis auf Boden und Gebäude aufgeteilt werden – der Bodenwert ist dabei der Ausgangspunkt.
Bei Erbauseinandersetzung oder Zugewinnausgleich ist der Grundstückswert oft der größte Posten – und der häufigste Streitpunkt.
Banken ziehen Bodenrichtwerte für die Beleihungswertermittlung heran – etwa bei Anschlussfinanzierung oder Umschuldung.
Bayern berechnet die Grundsteuer nach dem Flächenmodell – der Bodenrichtwert spielt dafür keine Rolle.
Die wichtigste Stellschraube: die wertrelevante Geschossflächenzahl
Jeder Münchner Bodenrichtwert gilt für eine bestimmte WGFZ – das Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche, das bei einer Neubebauung in der Zone typischerweise erreicht wird. Darf oder kann auf Ihrem Grundstück mehr oder weniger gebaut werden, ändert sich der Bodenwert.
Der Gutachterausschuss veröffentlicht dafür Umrechnungskoeffizienten. Ein fiktives Beispiel für individuelle Wohnbebauung (W): Bodenrichtwert 2.000 €/m² bei WGFZ 0,5; Ihr Grundstück erreicht WGFZ 0,8. Rechnung: 2.000 € × 0,876 : 0,690 = rd. 2.540 €/m².
Achtung: Die WGFZ ist nicht immer identisch mit der GFZ im baurechtlichen Sinn – in München werden z. B. Aufenthaltsräume in Dach- und Kellergeschossen anteilig mitgerechnet. Bei großen Abweichungen ist eine rein rechnerische Umrechnung nicht sachgerecht.
Bodenrichtwert lesen
Kürzel und Umrechnung der Münchner Bodenrichtwertkarte
Was bedeuten die Angaben in der Bodenrichtwertkarte?
| Angabe | Bedeutung |
|---|---|
| 2100/0,7 | 2.100 € je m² Grundstücksfläche bei einer WGFZ von 0,7 |
| W | Individuelles Wohnbaugebiet: Ein- bis Dreifamilien-, Doppel- und Reihenhäuser, kleine Eigentumswohnanlagen mit i. d. R. max. zwei Vollgeschossen |
| M | Geschossbaugebiet: Wohn-, Misch- und Kerngebiet mit i. d. R. drei und mehr Vollgeschossen |
| MK/25 | Kerngebiet mit einem Wohnanteil von 25 % |
| hG | „Höherwertiges“ Gewerbegebiet (Büro, Handel, Verbrauchermarkt) |
| G | „Klassisches“ Gewerbegebiet (Produktion, Handwerk, Großhandel, Distribution) |
| E / LW / KG | Bauerwartungsland / Landwirtschaftsfläche / Kleingartenfläche |
Umrechnungskoeffizienten individuelle Wohnbebauung (W)
| WGFZ | Koeff. | WGFZ | Koeff. |
|---|---|---|---|
| 0,35 | 0,596 | 0,80 | 0,876 |
| 0,40 | 0,627 | 0,85 | 0,907 |
| 0,45 | 0,658 | 0,90 | 0,938 |
| 0,50 | 0,690 | 0,95 | 0,969 |
| 0,55 | 0,721 | 1,00 | 1,000 |
| 0,60 | 0,752 | 1,05 | 1,031 |
| 0,65 | 0,783 | 1,10 | 1,062 |
| 0,70 | 0,814 | 1,15 | 1,093 |
| 0,75 | 0,845 |
Umrechnungskoeffizienten Geschossbau & Gewerbe (M, MK, G, hG, S)
| WGFZ | Koeff. | WGFZ | Koeff. |
|---|---|---|---|
| 0,40 | 0,727 | 0,90 | 0,939 |
| 0,50 | 0,773 | 1,00 | 1,000 |
| 0,60 | 0,812 | 1,50 | 1,500 |
| 0,70 | 0,850 | 2,00 | 2,000 |
| 0,80 | 0,891 | 3,00 | 3,000 |
Für WGFZ unter 0,35 (Ein- bis Mehrfamilienhäuser) bzw. über 3,0 (Geschossbau) liegen laut Gutachterausschuss nur wenige auswertbare Verkäufe vor – hier ist besondere sachverständige Würdigung nötig.
Tipp: Erbschaft oder Schenkung in 2026?
Das Finanzamt rechnet mit Grundstücksfläche × Bodenrichtwert – ohne Ihr Grundstück zu besichtigen. Ungünstiger Zuschnitt, Übergröße, Belastungen oder eine niedrigere tatsächliche Bebaubarkeit fließen nicht ein. Ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG kann den niedrigeren Wert nachweisen. Mehr zur Immobilienbewertung für das Finanzamt →
Vorgehen
So wird aus dem Bodenrichtwert der Wert Ihres Grundstücks
Der Bodenrichtwert ist nur der Ausgangspunkt. Im Gutachten passen wir ihn an die Merkmale Ihres Grundstücks an und bewerten anschließend das Gebäude.
Richtwertzone bestimmen
Zuordnung des Grundstücks zur Zone, Nutzungsart (W, M, G …) und Bezugs-WGFZ.
WGFZ ermitteln
Tatsächliche bzw. baurechtlich zulässige Geschossfläche – nach den Münchner Regeln für die WGFZ.
Anpassen
Zu- oder Abschläge für Größe, Zuschnitt, Lage in der Zone, Denkmalschutz, Rechte und Lasten.
Gebäude bewerten
Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV – mit Ortsbesichtigung.
Verkehrswert
Nachvollziehbares Ergebnis für Verkauf, Finanzamt, Erbengemeinschaft oder Bank.
Warum Dr. Schmid
Grundstückswerte in München – seit über 20 Jahren
FAQ
Häufige Fragen zu den Bodenrichtwerten München
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher, auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche bezogener Lagewert. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Grundstücksverkäufen ab (§ 196 BauGB) und gibt ihn für Zonen mit annähernd gleicher Nutzung und gleichen Wertverhältnissen an – bezogen auf ein unbebautes, baureifes und erschließungsbeitragsfreies Grundstück.
Was ist Ihr Grundstück wirklich wert?
Wir ordnen den neuen Bodenrichtwert für Ihr Grundstück ein und ermitteln den Verkehrswert Ihrer Immobilie – nachvollziehbar und unabhängig.
Sachverständigenbüro Dr. Schmid
Schulstraße 68, 82166 Gräfelfing bei München
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